Kenaikan BI Rate Tidak Otomatis Picu Kenaikan Cicilan KPR, Fenomena Decoupling SBDK Jadi Perhatian Utama

binomedia.id – Jakarta. Keputusan Bank Indonesia menaikkan BI Rate sebesar 50 basis poin (bps) menjadi 5,25% pada Mei 2026, setelah mempertahankannya di posisi 4,75% sejak September 2025, memunculkan kekhawatiran masyarakat akan meningkatnya biaya Kredit Pemilikan Rumah (KPR). Namun, analisis data dari Rumah123, menunjukkan gambaran yang lebih kompleks, di mana pergerakan suku bunga perbankan tidak lagi sekadar mengikuti arah kebijakan moneter secara linier.

Berdasarkan penelusuran historis Rumah123 terhadap pergerakan SBDK rata-rata lima bank dengan pertumbuhan KPR tertinggi (BCA, BRI, Mandiri, BTN, dan BNI), ditemukan bahwa SBDK dan BI Rate kini bergerak berlawanan arah atau terjadi fenomena decoupling. Hal ini sangat terlihat pada akhir 2024, saat Bank Indonesia mulai menurunkan BI Rate secara bertahap, SBDK perbankan justru berbalik arah dan naik dari 8,52% ke 9,27%. 

Kondisi tersebut mengonfirmasi bahwa bank mempertimbangkan faktor lain seperti target margin, biaya dana, persaingan pasar KPR, dan likuiditas. Artinya, kenaikan BI Rate baru-baru ini belum tentu langsung diteruskan secara drastis ke bunga KPR. 

Rumah123 mencatat bahwa pasar properti justru memperlihatkan resiliensi atau daya tahan yang mengejutkan di tengah dinamika suku bunga tersebut. 

Tabel: Pertumbuhan Permintaan dalam Konteks SBDK Tahun 2020 – 2025

Sumber: SBDK Perbankan (2025)

Data di atas menunjukkan bahwa pasar properti tidak semata-mata bergerak mengekor suku bunga. Pada 2024, di saat SBDK mulai merangkak naik ke kisaran 8,5%-9,8%, pertumbuhan permintaan di portal tetap melonjak kuat hingga +61,2%. 

Meski permintaan keseluruhan kuat, dampak suku bunga justru paling cepat terlihat pada psikologis konsumen di tahap pencarian (early warning system). Saat SBDK masih rendah dan stabil di sekitar 7,3%, halaman KPR Rumah123 mencatat traffic tinggi. Namun, begitu SBDK melonjak, rata-rata kunjungan ke laman simulasi KPR mengalami penurunan tajam hingga 30% pada Oktober 2024. 

Grafik: Suku Bunga Dasar Kredit (SBDK) vs. Kunjungan Halaman Simulasi KPR dalam Portal Rumah123

Sumber: SBDK Perbankan dan Data Internal Rumah123 (2026)

Firman Pamungkas, VP of Marketing Rumah123, menjelaskan fenomena tersebut. “Ketika suku bunga meningkat, konsumen umumnya tidak langsung membatalkan rencana membeli rumah. Yang lebih sering terjadi adalah mereka memperpanjang fase pertimbangan, melakukan lebih banyak simulasi pembiayaan, dan menjadi lebih selektif dalam menentukan harga rumah yang sesuai dengan kemampuan cicilan mereka. Karena itu, perubahan bunga perlu dibaca sebagai perilaku konsumen yang semakin hati-hati,” ujarnya. 

Lebih lanjut, jika melihat struktur pasar saat ini, lebih dari separuh permintaan aktif berada di segmen yang sangat mengandalkan fasilitas KPR. Data Kuartal I 2026 Rumah123 menunjukkan properti harga Rp1 Miliar hingga Rp3 Miliar mendominasi permintaan dengan porsi 35,5%. Segmen ini diikuti oleh properti Rp500 juta-Rp1 Miliar (22,7%) dan di bawah Rp500 juta (18,1%). 

Grafik: Permintaan hunian (Rumah Tapak dan Apartemen) berdasarkan harga

Sumber: Data Internal Rumah123 (2026)

“Permintaan terbesar saat ini masih berasal dari segmen rumah Rp1-3 Miliar yang umumnya merupakan keluarga baru maupun masyarakat urban dengan kebutuhan hunian riil dan profil finansial lebih matang,” kata Marisa Jaya, Head of Research Rumah123. 

Marisa memberikan pandangannya ke depan, “Berdasarkan pola historis, transmisi kebijakan moneter tidak instan. Kami memproyeksikan bahwa dampak kenaikan BI Rate Mei 2026 terhadap penyaluran KPR perbankan kemungkinan baru akan terasa secara nyata di pasar sekitar Q4 2026 hingga Q1 2027, mengikuti pola lag (jeda) historis sekitar enam bulan. Namun demikian, permintaan properti di portal kami menunjukkan daya tahan yang kuat.” 

Untuk membantu konsumen menavigasi dinamika pasar ini, Rumah123 berkomitmen menyediakan solusi pembiayaan transparan, mulai dari Kalkulator KPR, pengajuan KPR ke berbagai bank, hingga layanan KPR Take Over yang memudahkan masyarakat mengevaluasi kembali kemampuan finansial mereka. Informasi pembiayaan dapat diakses di https://www.rumah123.com/kpr/. (rls/sh)